• 注目 ATTENTION

    東京の投資マンションPICK UP!

    ディアレイシャス

    東京都心部を中心に展開される人気の投資マンション。販売会社のレイシャスは幅広い不動産業務をワンストップで請け負っており、オーナーの評判も高い。購入者の半数以上が2室目を購入するなど、実績も折り紙つき。

  • 東京の投資マンションPICK UP!

    スカイコート

    東京都心はじめ、関東一円で展開される投資マンション。販売会社は1969年創業の老舗で、販売実績多数。グループ会社によるリフォームも行っており、新築で購入した物件が劣化した際のサポートもばっちり。

  • 東京の投資マンションPICK UP!

    エステムプラザ

    東京・大阪で展開される、ハイグレードなデザイナーズ投資マンション。運営会社である日商エステムの本社は大阪だが、東京にも駅近で利便性の高い物件を多く抱えており、サポート体制にも定評がある。

東京の投資マンション運営会社比較サイトHOME » 東京の投資マンション経営『成功の法則』 » ローン設計の心得を知る

ローン設計の心得を知る

東京で投資用マンションを購入する場合のローン設計では、どんな点に気をつけるべきなのか。実際のローン設計例とあわせて説明しています。

投資用マンションのローン設計の注意点

投資用マンションの購入では、ローンを利用することが一般的です。
頭金をいくら用意できるのか、家賃収入をどの程度見込むのか、その他諸経費を考慮に入れて無理のない返済計画を立てることが重要です。

■頭金を準備すること
ローンを利用する際に考えたいのは、できるだけ借入額を少なくすること。つまりある程度の頭金を準備する必要があります。
また、なるべく金利の低いローンを選んで、ローン返済期間を短くすることです。

頭金は物件価格の2、3割を考えておくと返済計画に余裕が出てきます。
頭金0円でもローンは組むことができますが、その場合、毎月の家賃収入でローンの返済を賄えないこともあるので、できるだけ避けたいところです。

■変動金利のリスクを考える
投資用マンションを購入する場合のローン金利タイプは、変動金利型が一般的です。
変動金利型は返済額増額のリスクがあることを知っておきましょう。

変動金利型では、返済額自体は5年間変わらないことになっています。
また、金利が上がって増額になる場合増額率は25%までとなっています。
上限があることはよいですが、5年後に返済額が1.25倍になる可能性があることを忘れないことです。

■諸経費を考慮にいれること
家賃収入が月々10万円あるとします。そこでローン返済額を10万円に設定すれば、プラスマイナスゼロになるかというと、
そのようには行きません。なぜなら、ローン返済以外にも必要な諸経費がかかるからです。

諸経費とは固定資産税や、賃貸・建物管理費、修繕積立金などです。
家賃収入の10~20%程度を目安に考えるとよいでしょう。
したがって、家賃収入額に対してローン返済額は低く設定しておかなければなりません。

自己資金20%でのローン設計例

物件価格が2400万円で、自己資金20%でローン設計を考えてみましょう。
この場合、頭金480万円ですから借入金額は1920万円。

家賃収入が月々95,000円あるとして、諸経費を12%程度(11,500円)考慮に入れて、
ローン返済額を月額79,351円に設定しました。

この場合、月額の支払いは90,851円となり、95,000円-90,851円で毎月4,149円がプラスとなります。
そしてローン終了後に、家賃収入はまるまる不労所得となる計算になります。

しかし、これで安心してはいけません。ここには入っていない空室リスクや金利上昇リスクがあるからです。
そうしたリスクを軽減するために、確定申告の還付金をプールしておいたり、マンション運営資金を準備しておけば安心につながります。

このように、単純計算でローン計画を立てても、どこにリスクが存在するか素人ではなかなかわかりません。
投資マンションの販売会社を選ぶ際には、プロの視点から最適な提案をしてもらえる会社を選ぶことが重要です。