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東京の投資マンション経営『成功の法則』

このカテゴリーでは東京の投資マンション経営を成功させるために知っておくと役立つ知識・情報を紹介しています。

マンション投資のメリットを知る

マンション投資とはマンションを購入し、そのマンションを賃貸することで家賃収入を得ることです。頭金も少額で始められ、家賃収入をベースに様々なメリットがあるため、効率的な資産運用の手段と考えられています。

マンション投資をすることで、どのようなメリットがあるのか整理してみましょう。

私的年金の1つとして利用できる

マンション投資は一般的には購入時にローンを組んで、その返済を家賃収入で賄うといった仕組みになっています。したがって、購入当初から家賃収入で儲けるといった性質のものではありません。

しかし、例えばローン返済を定年までに終わるように設定しておけば完済後は安定した家賃収入が得られることになります。現在の年金制度では安定した老後の生活は期待できません。マンション投資はそうした年金を補完する役割を持つことが可能というわけです。

節税の効果がある

マンション投資で賃貸経営を行った場合、サラリーマンであっても本業とは別に一つの事業をしていると見なされます。事業には必要経費が認められますが、マンション経営において、必要経費とは登記費用、租税公課、減価償却費、修繕費、管理費などです。

家賃収入からこうした必要経費を差し引くと税務上赤字になることがありますが、これをサラリーマンの給与所得と合算すると総所得が減ることになります。その分の税金が安くなるため、確定申告をすることで所得税の還付を受けたり、住民税の負担を減らす結果となるのです。

生命保険の代わりになる

ローンを組んでマンションを購入すると必ず「団体信用生命保険」に入ることになります。団体信用生命保険とは返済の途中で万一のこと(死亡または重度の後遺障害)が起きた場合に、ローンの残債務を一括して返済してくれる制度のことです。

遺された家族はローンが完済されるため、そのまま家賃収入を得ることも可能ですし、売却してまとまったお金に換えるということもできます。つまり、マンション投資をすることによって、死亡保険金のある生命保険に加入したことと同等の効果が得られるということです。

始めるのにベストな年齢を知る

マンション投資を始めるにはいつ頃が最適なのでしょうか。定年後の資産運用にと始める方も多いと聞きますが、実はそれでは遅すぎます。現在ではバブル期のように投機的にマンションを購入するケースはほとんどありません。

マンション経営の目的は多くの場合、老後の資金を確保するためと考えられます。定年後に始めてしまうと退職金をすべてつぎ込んでしまうか、ローンが組めたとしても返済していかなければならないため、家賃収入による不労所得は期待できません。

できることなら現役で働いている20~30代から始めたほうがメリットが大きいと言えます。なぜなら、働きながらであれば住宅ローンを組んでも家賃収入によりローンの返済ができて普通の生活ができますが、定年後では生活費の確保が難しくなってしまうからです。

ある投資マンション販売会社の例によると、マンション投資を始めた年代が30代が20%、40代が40%、50代が35%ということです。95%の人が定年前に始めており、半数以上が30~40代から始めていることがわかります。

投資マンション経営は現役で働いている頃から始めて、定年退職することにローンが終了していることが理想的なかたちと言えるでしょう。

リスクと対応策を知る

マンション投資は株式投資などに比べるとリスクは少ないと考えられますが、リスクが全くないわけではありません。ここでは、考えられるリスクと対応策について考えていきましょう。

空き室リスク

マンション経営で最大のリスクと言えば空き室リスクでしょう。空き室が発生すると家賃収入が無くなってしまいますが、それでもローンの返済や諸経費の支払いは続けなければいけません。

空き室のリスクを回避する方法としては、比較的入退去サイクルの短い単身者向け物件を購入する、入居率の高い人気のエリアを調べて魅力ある物件を探すということが考えられます。

また、販売・管理会社によってはサブリース・家賃保証(一括借上方式)を行なっている場合があるので、これを利用すれば手数料がかかりますが家賃ゼロの心配は無くなります。

金利上昇リスク

マンション投資において、収支に大きく影響を与えるのがローン金利です。金利が上昇してしまうと、ローンの返済金額が上がるため収支計画が狂ってしまい、家賃収入があっても赤字が続くといったことが考えられます。

対応策としては、まず金利が上昇する局面では景気がよくなっていると考えられますので、その分を家賃に反映させるということも可能です。その他、金利が低いときに繰り上げ返済をして、できるだけ短期間でローンを終わらせるといったリスクヘッジの方法もあります。

災害リスク

災害リスクとは地震や津波などの天災によるリスクですが、最も身近に感じるのが地震リスクでしょう。東日本大震災や阪神淡路大震災などは記憶に新しいところでしょう。

ただ、阪神淡路大震災の場合、新耐震基準のマンションの被害棟数は0.3%と言われています。つまり、地震リスクを回避するためにはできるだけ新耐震基準の物件を選んだり、免震・耐震のしっかりした設計の物件を選ぶことが重要になってきます。また、地震保険は建物の倒壊だけでなく火災の保証もありますので地震保険に加入するというのも一つの方法です。

以上のようにマンション投資には様々なリスクがあります。こうしたリスクを最小限に食い止めるためには、入居者管理、建物の維持管理がしっかりしたマンション販売・管理会社をよく調べて物件を購入することが必要です。